“分化”成為今年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。一方面，50大熱點(diǎn)城市土地出讓金額再創(chuàng)新高，但土地成交溢價(jià)率卻保持低位；另一方面，各城市土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)分化趨勢(shì)，三四線城市土地市場(chǎng)成交活躍，有些一二線城市土地市場(chǎng)卻頻頻流標(biāo)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，經(jīng)過(guò)一輪去化周期后，房企補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的意愿增強(qiáng)，不過(guò)受樓市政策影響，房企拿地又趨于謹(jǐn)慎。在金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計(jì)全國(guó)土地市場(chǎng)仍會(huì)逐漸降溫。

土地出讓金創(chuàng)新高

盡管樓市仍被調(diào)控籠罩，但熱點(diǎn)城市今年上半年土地出讓金同比漲幅卻很明顯。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，全國(guó)50大城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)17019億元，同比2017年同期的12179億元上漲幅度高達(dá)40%，多賣了4839億元。

其中，杭州市土地出讓金位列50城第一，達(dá)1469億元，同比上漲119%。從土地市場(chǎng)出讓金額來(lái)看，熱點(diǎn)城市均表現(xiàn)搶眼，包括杭州、重慶、蘇州、北京、鄭州、濟(jì)南、佛山、寧波、武漢9個(gè)城市賣地超過(guò)500億元，有31個(gè)城市土地出讓金額超過(guò)200億元。

值得一提的是，三四線城市的異軍突起是今年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，今年上半年，許多房企都進(jìn)入三四線城市拿地，推動(dòng)三四線城市土地市場(chǎng)的明顯活躍，導(dǎo)致熱點(diǎn)城市的土地銷售額刷新歷史同期紀(jì)錄。其中，包括佛山、南通、常州、嘉興等在內(nèi)的20多個(gè)三四線城市，今年上半年土地出讓金額均超過(guò)了100億元。

此外，三四線城市土地市場(chǎng)的火熱不僅體現(xiàn)在較高的土地出讓金額，也體現(xiàn)在成交均價(jià)的上漲方面。數(shù)據(jù)顯示，5月，三線城市土地成交均價(jià)為2187.3元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12.8%，同比上漲26.2%，也是2011年以來(lái)新高。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前一線城市以及部分熱點(diǎn)二線城市均出臺(tái)了較為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，導(dǎo)致土地市場(chǎng)較為冷清。在這種情況下，房企也逐漸將拿地重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至三四線城市。

土地溢價(jià)率保持低位

實(shí)際上，盡管今年上半年熱點(diǎn)城市土地出讓金額再創(chuàng)新高，但大部分城市土地成交溢價(jià)率卻明顯下行。從溢價(jià)率情況來(lái)看，整體土地市場(chǎng)明顯走低。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從熱點(diǎn)城市看，今年上半年土地溢價(jià)率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價(jià)率均保持低位。熱點(diǎn)城市溢價(jià)率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價(jià)率水平。以北京為例，2017年北京土地平均溢價(jià)率24%，今年截至目前為14%。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，從歷史數(shù)據(jù)看，土地成交溢價(jià)率可以反映市場(chǎng)的冷熱程度。從最早的2011年1月開(kāi)始，土地市場(chǎng)急速降溫，土地成交溢價(jià)率進(jìn)入下行通道并跌至歷史低點(diǎn)，這是一個(gè)長(zhǎng)期的調(diào)控升級(jí)進(jìn)程。此后，國(guó)家連續(xù)兩次降息，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地成交溢價(jià)率才得以反彈，漲勢(shì)一直持續(xù)到2014年初。

易居研究院報(bào)告認(rèn)為，過(guò)去一年土地溢價(jià)率快速下滑，與熱點(diǎn)城市限地價(jià)有關(guān)。5月，北京、深圳、西安、武漢等8個(gè)城市的溢價(jià)率為0，主要是由于多地政府出臺(tái)了土地限價(jià)令，規(guī)定溢價(jià)率過(guò)高可終止買賣，這些城市基本都為此前的熱點(diǎn)城市，調(diào)控較為嚴(yán)厲。預(yù)計(jì)2018年全年40城土地成交溢價(jià)率仍將穩(wěn)定在較低區(qū)間。

房企拿地更為謹(jǐn)慎

對(duì)于房企而言，一方面，房企尤其是龍頭房企的補(bǔ)庫(kù)存內(nèi)趨力依然在上升，從而導(dǎo)致部分城市土地交易處于旺盛狀態(tài)；但另一方面，受樓市政策影響，房企在拿地時(shí)往往更為謹(jǐn)慎。

安居客首席分析師張波認(rèn)為，從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看今年土地出讓金的確在持續(xù)走高，但就此不能判斷開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q。首先分城市來(lái)看，土地明顯呈現(xiàn)冷熱不均，房企對(duì)于三四線土地以及部分強(qiáng)二線城市的投資熱度相對(duì)較高，而在一二線城市則降溫比較明顯；其次，土地市場(chǎng)的確出現(xiàn)了不少降溫苗頭，從土地流拍現(xiàn)象的不斷產(chǎn)生可見(jiàn)一斑，4月杭州出現(xiàn)流拍，5月成都出現(xiàn)流拍，北京截至5月底已有多塊土地流拍。

張波進(jìn)一步分析稱，從溢價(jià)率走低來(lái)看，市場(chǎng)上呈現(xiàn)出“戴著鐐銬跳舞”的局面。房企拿地更為謹(jǐn)慎，土地的溢價(jià)率走低亦屬正常，這也預(yù)示著整體土地交易會(huì)進(jìn)一步趨于平穩(wěn)，有利于樓市的健康發(fā)展。

“從2016年‘9·30’新政開(kāi)始，全國(guó)一二線城市嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，房企資金壓力越來(lái)越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。”張大偉表示，雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，為了加大銷售額，依然會(huì)集中拿地。預(yù)計(jì)2018年，一二線土地市場(chǎng)成交依然將維持高位。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計(jì)全國(guó)的土地市場(chǎng)仍會(huì)逐漸降溫。